Kupujemy mieszkanie u dewelopera

Chcemy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym. Jak się przygotować do wizyty w biurze dewelopera celem zakupu lokum?

Szczerze mówiąc, to nie trzeba się specjalnie przygotowywać. Wystarczą chęci i wizja wymarzonego lokum. Należy wziąć ze sobą dowód osobisty, który będzie potrzebny do spisania umowy.

Trzeba mieć też zdolność kredytową?

Tak. Mieszkanie to spory wydatek w życiu człowieka, jednak nie weryfikujemy stanu konta kupującego. Zakładamy, że jeżeli człowiek jest gotowy podpisać umowę rezerwacyjną czy później deweloperską, to jest świadomy konsekwencji podpisania umów cywilno-prawnych.

Jak wygląda proces kupna lokum od podpisania umowy rezerwacyjnej?

Zaczynamy od wyboru wymarzonego mieszkania. Jeśli nabywca jest zdecydowany na kupno konkretnego mieszkania, podpisuje z deweloperem umowę rezerwacyjną. Klienci zazwyczaj finansują kupno lokum, kredytem hipotecznym. Załatwianie formalności trwa często kilka miesięcy. My jako deweloper zobowiązujemy się do wyłączenia ze sprzedaży danego lokalu na określony okres czasu. Wtedy nabywca ma czas na pozyskanie finansowania. Jednocześnie jest zabezpieczony i wie, że wybrany lokal mu nie przepadnie.

W momencie finansowania między nabywcą a deweloperem zawierana jest umowa deweloperska. Dokument zawierany jest w formie aktu notarialnego. Jego składniki określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Umowa deweloperska niesie za sobą pewne skutki prawne. Dzięki niej do księgi wieczystej lokalu wpisywane są roszczenia nabywców o wyodrębnienie i późniejsze przeniesienie praw do wybranego lokalu. Następnie my, jako deweloper, realizujemy inwestycję zgodnie z harmonogramem, o którym klient jest poinformowany. Harmonogram jest też zawarty w prospekcie informacyjnym, który czytamy na zakończenie inwestycji. Następnie występujemy z wnioskiem do nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli, czego efektem jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Od tego momentu następują odbiory lokali mieszkalnych przez klientów. Umawiamy też ich na docelowe przeniesienie praw do lokali w formie aktu notarialnego.

Wtedy mieszkaniec staje się już właścicielem mieszkania?

Nie do końca. Samo podpisanie aktu notarialnego nie daje pełnych praw do danego lokalu. Dopiero wpis do księgi wieczystej przez sąd potwierdza tę własność. Co ważne, nabywca nie może dysponować mieszkaniem przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej. Nie może go np. sprzedać.

Dlaczego warto kupić nowe mieszkanie? Jaką ma przewagę nad lokum z rynku wtórnego?

Myślę, że główną przewagą jest charakterystyka energetyczna budynku. Stare budownictwo jest często w opłakanym stanie. Niektóre budynki nie zostały do tej pory ocieplone. A to wiąże się z wyższymi kosztami ich eksploatacyjnymi. W przypadku nowego budownictwa koszty eksploatacyjne są minimalizowane. Duży nacisk kładzie się na charakterystykę energetyczną i jak najlepsze parametry cieplne budynków. Inną zaletą jest fakt, że większość deweloperów idzie kupującemu mieszkanie "na rękę" i jeszcze w trakcie budowy, o ile pozwalają na to możliwości techniczne i konstrukcyjne, pozwala na dostosowanie mieszkania do jego potrzeb. Inaczej mówiąc, jego mieszkanie nie musi wyglądać tak, jak wymyśliliśmy w projekcie budowlanym. Można przestawić ścianki, przenieść np. kuchnię do innego pomieszczenia. Myślę, że jest to spore ułatwienie dla kogoś, kto ma własny pomysł na wymarzone lokum.

Duże znaczenie przy decyzji o kupnie mieszkania na rynku pierwotnym ma również brak podatku od czynności cywilno-prawnych, brak prowizji dla pośrednika oraz zabezpieczenie w postaci rękojmi wynoszącej 5 lat.

Tak, jako sprzedającego obowiązuje nas rękojmia za produkt, który oferujemy na rynku. Wiąże się to z tym, że przez 5 lat w przypadku wystąpienia wad konstrukcyjnych, wad istotnych budynku jesteśmy zobowiązani prawnie do naprawienia tych wad. Jeżeli jest to niemożliwe, klient może wnioskować o obniżenie kwoty za mieszkanie lub odstąpienie od umowy. Wtedy poniesione przez niego koszty są zwracane, a mieszkanie przestaje być jego własnością.