Upiorne pułapki na rynku nieruchomości – jak uniknąć problemów w Zamościu?

Świadectwo energetyczne – niewidzialny „duch” każdej transakcji

Świadectwo energetyczne to obecnie najgorętszy "duch" na rynku. Od kwietnia 2023 roku przepisy dotyczące Świadectwa Charakterystyki Energetycznej stały się znacznie bardziej restrykcyjne, a ich egzekwowanie – bardziej realne. Właściciele, którzy chcą sprzedać lub wynająć nieruchomość (nawet wybudowaną przed 2009 rokiem!), mają obowiązek przedstawić ten dokument, który musi być również załączony do aktu notarialnego.

Jeśli kupujesz dom bez tego dokumentu lub na podstawie nieaktualnego świadectwa (np. po termomodernizacji), narażasz się na nieznajomość realnych kosztów eksploatacji oraz na ryzyko prawne. Sprzedający, który nie dostarczy świadectwa, może zostać ukarany grzywną do 5 000 zł. Jako kupujący, musisz dopilnować, aby sprzedający wywiązał się z tego obowiązku. To realny koszt, który może spowolnić, a nawet unieważnić transakcję.

– W Zamościu i okolicach wciąż spotykam właścicieli, którzy o świadectwie energetycznym dowiadują się dopiero w momencie podpisywania umowy – mówi Tomasz Juszczak z biura Północ Nieruchomości Zamość. – Naszym zadaniem jest edukować klientów i pomagać im załatwić wszystkie formalności zawczasu, by sprzedaż lub zakup mieszkania nie przerodziły się w horror. Oferujemy też kompleksową obsługę – od wyceny, przez kredyt, po doradztwo przy świadectwach energetycznych.

Służebności i prawa przejazdu

Wiele osób, kupując działkę, skupia się na cenie i lokalizacji, zapominając o precyzyjnym sprawdzeniu Księgi Wieczystej (KW). To tam kryją się "duchy", które mają prawo legalnie korzystać z twojej działki. Mowa tu o służebnościach gruntowych, czyli prawie do przejazdu lub przechodu przez twoją działkę na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Wyobraź sobie, że po zakupie posesji twoim podjazdem musi codziennie przejeżdżać sąsiad. Podobnie niepokojące mogą być służebności przesyłu dotyczące instalacji (rury, kable), które mogą ograniczać zabudowę. Zawsze dokładnie analizuj Dział III i IV Księgi Wieczystej, gdzie wpisane są obciążenia i hipoteki. Księga Wieczysta to "kręgosłup" nieruchomości. Jeśli w Działach III i IV jest zamieszanie, transakcja staje się ryzykownym seansem spirytystycznym. Lepiej poświęcić dzień na analizę KW niż spędzić lata na sądowych batalii o prawo do własnego podwórka.

– W Zamościu, szczególnie w rejonach Roztocza, Mokrego czy ul. Lipskiej, często trafiamy na działki z ustanowionymi służebnościami przesyłu – dodaje Tomasz Juszczak. – Dlatego zawsze zachęcam kupujących, by przed podpisaniem umowy dokładnie przejrzeli zapisy w KW. To najlepszy sposób, by nie kupić działki z „duchem w papierach”.

Upiorna prawda o budynku

Jesień to sezon, w którym na jaw wychodzą wady ukryte latem. To "duchy" techniczne, które mogą generować dziesiątki tysięcy złotych kosztów. Chłodniejsze i wilgotniejsze powietrze często demaskuje problemy z izolacją fundamentów, dachu lub ścian.

Należy szukać śladów pleśni, wykwitów solnych lub pękającej farby. Ponadto, należy uważać na problem z akustyką, szczególnie w przypadku domów typu "bliźniak" lub dwulokalowych. Często ignorowany obowiązek posiadania analizy akustycznej oznacza dla kupującego ryzyko, że każdy hałas sąsiada będzie jego problemem, a koszty wygłuszenia są ogromne.

Dlatego nie ufaj tylko oględzinom! Zawsze zlecaj odbiór techniczny nieruchomości rzeczoznawcy, który dysponuje specjalistycznym sprzętem (np. kamera termowizyjna), aby wykryć wady niewidoczne gołym okiem.

Demony z przeszłości

Pozostałe "duchy" to kwestie finansowe i prawne z przeszłości. Sprzedający nieruchomość może mieć nieuregulowane zobowiązania, a komornik wszczął już postępowanie egzekucyjne, które obciąża nieruchomość. Ten finansowy upiór widnieje w Dziale IV KW.

Oprócz tego, "duch" może tkwić w niezgodności stanu faktycznego budynku ze stanem prawnym. Mowa tu o rozbudowach lub dobudówkach wykonanych bez wymaganego pozwolenia, czyli samowolach budowlanych. Inną kwestią jest przeznaczenie nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), które może uniemożliwiać planowaną przez ciebie rozbudowę.

Ryzykujesz przymusową legalizacją samowoli (z wysokimi opłatami) lub, w skrajnym przypadku, rozbiórką. Aby się chronić, w urzędzie gminy/miasta poproś o wypis z MPZP dla danej działki oraz o wgląd w dokumentację budowlaną. Upewnij się, że stan fizyczny odpowiada projektowi. Dodatkowo, żądaj zaświadczenia o braku zaległości w opłatach od sprzedającego.

Kontakt – Północ Nieruchomości Zamość

Tel.: 885 851 147
E-mail: [email protected]
Facebook: Północ Nieruchomości Zamość
Strona: nieruchomoscilubelskie.pl/biuro-nieruchomosci-zamosc