Co wpływa na wartość nieruchomości?

Jakie więc czynniki będą mieć największy wpływ na wycenę nieruchomości w konkretnych przypadkach? Przyjrzyjmy się tej kwestii nieco dokładniej.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, ich wartość jest determinowana przez kilka czynników pierwszego rzędu. Należy tutaj wymienić:

• 1. Lokalizację(to, czy dana nieruchomość położona w dużym czy mniejszym mieście, dzielnica miasta, itd).
• 2. Otoczenie nieruchomości(pozornie ten czynnik wydaje się podobny do poprzedniego, jednak istnieją pewne różnice, które omówimy dalej)
• 3. Stan nieruchomości, rozumiany jako jakość wystroju wnętrza mieszkalnego itd
• 4. Charakterystykę budynku, w jakim mieści się nieruchomość(jego wiek, ogólny stan, rodzaj materiałów, które zostały użyte do jego budowy itd)
• 5. Powierzchnię nieruchomości

Powyższe 5 faktorów można nazwać czynnikami pierwszego rzędu zarówno dlatego, że determinują stan nieruchomości w najwyższym stopniu, jak też z tej przyczyny, że wpływają na wycenę lokalu niezależnie od tego, czy jest lokal mieszkalny, komercycjny etc.

Do czynników drugiego rzędu, które również mają wpływ na wartość nieruchomości, zaliczamy przede wszystkim:

• 1. Stan prawny nieruchomości(pełna własność, częściowa własność, mieszkanie spółdzielcze, ewentualny skomplikowany status prawny lokalu)
• 2. Możliwość przebudowy lokaly
• 3. Standard wykończenia oraz wyposażenia nieruchomości
• 4. Kondygnacja nieruchomości(parter, piętro, dostęp do windy itd)
• 5. Charakterystyka lokalnego krajobrazu gospodarczego
• 6. Charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości

Omówienie poszczególnych czynników

Jak więc widać, wartość nieruchomości będzie zależeć od koincydencji wielu różnych czynników. Co także ważne, istotne znaczenie zawsze mają indywidualne prerefencje oraz predyspozycje klienta. Czasami kupujący będzie zwracał szczególną uwagę na to, czy np. możliwe jest dokonanie przebudowy mieszkania, zwiększenie liczby pokojów, zmiana ich układu itd. W przypadku niektórych klientów duże znaczenie będzie mieć natomiast to, czy lokal jest umiejscwowiony na parterze, czy na piętrze oraz czy posiada dostęp do windy.

W niektórych przypadkach może się okazać, że faktory będące teoretycznie czynnikami drugiego rzędu, determinują wartość nieruchomości w stopniu nie mniejszym, niż na przykład jej lokalizacja lub powierzchnia.

Warto pamiętać, że realna wartość nieruchomości może znacznie odbiegać od tzw. wartości rynkowej, która stanowi jedynie konstrukt teoretyczny. Rzeczywista wartość nieruchomości to po prostu kwota, jaką nabywca będzie skłonny zapłacić za lokal. Wartość rynkowa może w miarę adekwatnie odzwierciedlać wartość rzeczywistą, ale czasami będzie się też od niej znacząco różnić. O ile w przypadku dużych miast tego rodzaju rozbieżności zachodzą stosunkowo rzadko, o tyle w przypadku mniejszych miejscowości często okazuje się, że np. mieszkanie o rynkowej wartości wynoszącej 300 tysięcy złotych udaje się sprzedać za ledwie 200 tysięcy, i to po wielu miesiącach oczekiwania na nabywcę.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Przede wszystkim, należy zdawać sobie sprawę z różnic pomiędzy warunkami wyceny nieruchomości mieszkalnej a lokalu użytkowego/komercyjnego. W tym drugim przypadku, niektóre czynniki przeważnie schodzą na drugi plan. Mowa tutaj przede wszystkim o tych faktorach, które są postrzegane jako komponenty komfortu mieszkalnego, a więc na przykład to, czy nieruchomość jest otoczona zielenią, czy położona zaraz obok ruchliwej drogi(w przypadku nieruchomości mieszkalnej będzie miało to istotne znaczenie, w przypadku nieruchomości użytkowej- o wiele mniejsze).

Często klienci zwracają również uwagę na czynniki, które mogą wydawać się mało istotne. Co do zasady, mieszkania położone w starych budynkach będą warte mniej, niż nowe budownictwo. Czasami jednak klient przywiązuje do tej kwestii o wiele większą wagę: na przykład chce wiedzieć, czy w starym budynku są obecne instalacje lub elementy wykonane z abestu.

Również walor otoczenia ma charakter nie tylko estetyczny: klient może zwracać uwagę również na ewentualną bliskość instalacji azbestowych, linii wysokiego napięcia lub nawet nadajników sieci GSM.

Porady dotyczące wyceny nieruchomości pochodzą od Lions Estate i agencji IF.pl.