Ustawa deweloperska: zmiany dla kupujących mieszkania

– Dzięki nowej ustawie deweloperskiej, której inicjatorem był UOKiK, polscy konsumenci decydujący się na zakup nowego mieszkania nie będą obawiać się utraty zainwestowanych środków. Przepisy gwarantują pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy, zarówno gdy upadnie deweloper, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości, bądź gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy nie usunie wad istotnych w ustalonych terminach – mówił niemal równo rok temu Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W końcu doczekaliśmy się wejścia w życie tych przepisów, a eksperci są zgodni, że lepiej zabezpieczają one interesy klientów firm deweloperskich. Nie ma się zatem co dziwić, że pracom nad nowym prawem towarzyszyły spore emocje i nie wszystkie firmy działające na rynku nieruchomości chciały przyjęcia ustawy.

Ustawa deweloperska: zasady

Głównym celem ustawy jest wprowadzenie regulacji, które lepiej chronią nabywców mieszkania lub domu jednorodzinnego. Oznacza to, że przepisy dotyczą nie tylko deweloperów, ale także banków. Generalnie, wszystkie zmiany mają chronić klienta przed stratą pieniędzy, jeżeli np. budowa bloku nie dojdzie do skutku lub znacznie się opóźni.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Tę ochronę zapewnia m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który powstał zgodnie z zapisami ustawy.

Co to jest? To pieniądze klientów, które deweloperzy mają wpłacać na specjalne rachunki. Budujący mieszkania otrzymuje je dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności na nabywcę lokalu lub (to zależy od rodzaju rachunku) w transzach po zrealizowaniu kolejnych etapów budowy.

„Dla konsumenta do tej pory oznaczało to realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z takiego rachunku” – wyjaśnia UOKiK.

Upadłość dewelopera: jak odzyskać pieniądze

Kolejna zmiana dotyczy sytuacji, w której firma deweloperska upadnie i nie zdąży wybudować domu lub bloku. Teraz wszystkie pieniądze wpłacone przez klienta są zabezpieczone w DFG.

Zwrot pieniędzy przysługuje w sytuacji:

upadłości dewelopera i przerwania inwestycji,

odstąpienia przez syndyka lub zarządcę od umowy zawartej z klientem,

upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia zwrot do 100 tys. euro za wszystkie środki danego klienta w konkretnym banku, łącznie m.in. z jego prywatnymi lokatami,

odstąpienia od umowy przez nabywcę (np. gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie istotnej wady), o ile klient nie uzyskał wcześniej zwrotu pieniędzy.

Ustawa deweloperska: dla każdego?

Nowe przepisy – co ważne – dotyczą osób kupujących nieruchomość mieszkalną wyłącznie na rynku pierwotnym. Musi też obowiązywać umowa deweloperska, czyli prawo nie dotyczy lokali nowych, ale gotowych. Przepisy chronią osoby, które umowy podpiszą po 1 lipca 2022 roku.

„W przypadku, gdy deweloper przed tą datą zawarł choć jedną umowę na mieszkanie czy dom, to wobec całego przedsięwzięcia stosowana będzie jeszcze przez dwa lata stara ustawa deweloperska, a nabywcy zyskają większą ochronę od 1 lipca 2024 r.” – dodaje UOKiK. I ostrzega: „Informacja o tym, czy dom lub mieszkanie, które chcemy kupić, podlega ochronie DFG, musi znaleźć się w prospekcie informacyjnym udostępnianym potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy”.

Trzeba także pamiętać, że przepisy nie dotyczą lokali zakupionych na potrzeby działalności gospodarczej. Jeżeli jednak ktoś kupuje mieszkanie na wynajem, to już zyskuje ochronę.