Nieruchomości: Zwiększy się ochrona kupującego

Ustawa deweloperska z 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustanowiła ochronę praw nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. W uproszczeniu gwarantuje ona ochronę środków kupującego wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zabezpiecza je w przypadku, gdy deweloper zbankrutuje. W tym roku ustawa zostanie zastąpiona nową wersją, która ma jeszcze bardziej chronić interes kupującego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Obecnie deweloperzy muszą gromadzić wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP) zamkniętych lub otwartych. W przypadku rachunków zamkniętych bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę. Najczęściej jednak deweloperzy korzystają z rachunków otwartych, z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Kupujący ponosi więc ryzyko straty pieniędzy w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z rachunku.

W myśl nowej ustawy, kupujący mieszkanie lub dom będące w budowie odzyska swoje pieniądze nie tylko, kiedy deweloper zbankrutuje. – Również wtedy, gdy przerwie prace na budowie lub nie usunie istotnej wady mieszkanie lub domu. Nawet wtedy, gdy kupujący zdecyduje się z tego powodu zerwać umowę. Zagwarantuje to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wyjaśnia Tomasz Juszczak, agent Północ Nieruchomości. Wpłaty kupującego będą bezpieczne także w momencie, kiedy upadnie bank. Jeśli przekroczą równowartość 100 tys. euro, środki wypłaci Bankowy Fundusz Gwarancyjny oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wpłat do DFG będą dokonywać deweloperzy. Dlatego środki zgromadzone na otwartych lub zamkniętych rachunkach powierniczych będą bezpieczniejsze. Co ważne, banki będą zobowiązane do kontrolowania oraz rozliczania inwestycji i w zależności od postępu prac mają wypłacać poszczególne transze środków dla deweloperów.

Umowy rezerwacyjne

W nowej ustawie unormowano prawnie umowy rezerwacyjne. To duży ukłon w stronę klienta, ale i dewelopera. Chronią interesy obu stron. – W momencie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiąże się do czasowego wyłączenia jej ze swojej oferty. To oznacza, że kupujący może się spokojnie starać o kredyt hipoteczny, o ile zakup chce sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. A nawet jeśli bank odmówi kupującemu udzielenia kredytu to nie traci pieniędzy, którymi opłaciłby notariusza, podpisując od razu umowę deweloperską. Deweloper też może spać spokojnie, bo zniknie problem wykreślenia z księgi wieczystej jego roszczenia w przypadku, kiedy klient nie dostanie kredytu. W ten sposób szybciej sprzeda nieruchomość – mówi agent Północ Nieruchomości.

Umowy rezerwacyjne poprzedzające umowy deweloperskie wyeliminują wiele problemów. Deweloper będzie musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie bez wiedzy rezerwującego. W myśl ustawy umowa rezerwacyjna powinna zawierać m.in. informację na temat jej stron, ceny rezerwowanej nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli została przewidziana) oraz okres na jaki oferta będzie zarezerwowana. Uregulowano też wysokość opłaty rezerwacyjnej, która ma wynosić maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania lub domu.

Przepisy wejdą w życie 1 lipca 2022 r.