Co dalej z cenami mieszkań?

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że miesięczne tempo wzrostu cen mieszkań (0,8 proc. m/m) było wolniejsze niż w sierpniu (1,1 proc.) czy wrześniu (1,9 proc. m/m). Symptomów spowolnienia jest więc niewiele. Warto jednak pamiętać, że rynek nieruchomości zwykle reaguje na podwyżki stóp procentowych z kilkumiesięcznym opóźnieniem. 

Przeciętnie o 16 procent wyższe

W porównaniu do sytuacji przed rokiem ceny mieszkań wzrosły średnio o 16 procent. Choć takie ujęcie zmian jest najbardziej spektakularne, to w najbliższym czasie szczególnie warto zwracać uwagę na zmiany w ujęciu miesięcznym oraz 3-miesięcznym. Tu najszybciej będzie bowiem można zaobserwować, jakie zmiany wywołują podwyżki stóp procentowych.

Obecnie analizujemy dane na temat cen w ogłoszeniach opublikowanych w październiku. Był to czas dopiero po pierwszej podwyżce stóp procentowych. Nie powinno więc dziwić, że nie ma zbyt wielu symptomów zmiany. Wzrost cen mieszkań w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych powoduje, że zdecydowanie trudniej jest dziś kupić mieszkanie niż jeszcze rok temu. Dla przykładu załóżmy, że ktoś chce kupić 50 mkw. w Krakowie i ma 20 proc. wkładu własnego. Po pierwsze musi pożyczyć aż o 71 600 zł więcej niż przed rokiem, gdyż cena mieszkania wzrosła o 19,6 proc. Dodatkowo oprocentowanie kredytu wzrosło z 2,49 proc. do 3,75 proc. Rata wzrośnie więc aż o 609 zł (z 1 638 zł do 2 248 zł). 

Co dalej z tymi cenami?

Im mocniej wzrosną stopy procentowe, tym większe prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań. Z jednej strony oznacza to bowiem droższe i trudniej dostępne kredyty. Z drugiej inwestorzy mogą nagle odkryć, że gdzieś indziej mogą zarobić lepiej niż na mieszkaniach i zacząć je sprzedawać. Dużo będzie też zależało od tego, jak bardzo wyhamuje gospodarka. Na ceny mieszkań ma bowiem wpływ także to, jaki jest poziom wynagrodzeń i jakie jest bezrobocie. Gdy ludzie boją się utraty pracy, to nie zaciągają kredytów na 20 lat. W takiej sytuacji spada popyt, a wraz z nim ceny.

Znaczenie ma również poziom inflacji. Jeśli będzie ona utrzymywała się na tak wysokim poziomie, to wciąż będzie zachęcała do masowego inwestowania w mieszkania jako ochrony oszczędności przed utratą wartości. Obecnie trudno prognozować, co będzie się działo z cenami mieszkań. Nie wiadomo bowiem, jak zmienią się wymienione wyżej elementy. Wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny dalej rosły tak szybko jak dotychczas. Taki scenariusz można sobie wyobrazić jedynie w przypadku utrzymywania się bardzo wysokiej inflacji.

Banki stopniowo obniżają marże. Dla kredytów z 20-procentowym wkładem własnym średnia marża przed podwyżkami stóp procentowych wynosiła ok. 2,20 proc., a w listopadzie spadła do 2,07 proc. Spadek nie jest więc na tyle duży, aby powstrzymać wzrost oprocentowania kredytów, ale jednak zmniejsza wpływ podwyżek stóp na wysokość raty. Oczywiście dotyczy to tylko nowo udzielanych kredytów. Ci, którzy już go uzyskali, maja stałą marżę, wpisaną do umowy kredytowej.

Co ciekawe, kredytobiorcy nagle zaczęli interesować się ofertami kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, gwarantującym niezmienność rat przez okres 5-7 lat. Jeszcze we wrześniu zainteresowanie było znikome, obecnie większość klientów Expandera pyta o tego typu rozwiązania. Niestety poziom oferowanego przez banki stałego oprocentowania przekracza już 5 proc., podczas gdy jeszcze we wrześniu można było liczyć nawet na 3,04 proc. Dlatego większość wciąż wybiera oprocentowanie zmienne.